Кризата с имотите в България към края си



Кризата с имотите в България е към края си, по мое мнение, колкото и еретично да звуча в момента. 

Това ще е факт, само ако валутния борд в страната ни се запази. 

Смятано от Април месец мога да кажа, че спада в цените на имотите поне за мен и за сега приключи. Реално може би увеличението ще може да се усети след Септември, но времето сега и лятото би било подходящо за тези които ще влагат в недвижимости да се огледат на пазара. 
Графика от преди няколко години на която съм отбелязал приблизително цените на скъпите имоти във Варна и София. Тогава (2001-2002), първо никой не вярваше, че цените ще се качат, после всички очакваха спад (който не само не дойде, а те се качиха с още над 100%), а когато спада дойде, всички още чакаха покачване:





В големите градове (като Варна и София), водещи на пазара, спада може би ще продължи още известно време, но все пак да не забравяме и най-високите цени бяха отбелязани в тях така, че е естествено и понижението да продължи малко повече, но мисля не по-късно от до есента. 
Казвайки горното обаче може да се има предвид, че е възможно по-скоро дълго запазване около тези нива и плавно повишение, вместо скокообразните движения от предните години 2002-2007 г., когато буквално за 10-15 дни, в 2003 апартаментите във Варна бяха удвоили цените си, за да направят следващото лято още един гигантски скок. 
Стагнацията в строителството може и да продължи, строителните компании и тези на недвижими имоти да продължат да фалират, но малко по малко пазарът ще започне да възвръща позиции, макар и не до максималните си нива. 

Мисля, че първия растеж в цените ще се усети в земеделските земи и малките градове, въпреки много по-слабо ликвидните позиции там. 

BGREIT





Не казвам, че купувачите ще скочат и ще започнат да вадят пари, или да теглят кредити за да си купят имот, но че спада вече е към края си. 
Евтино и сега може да се намери, може да се почака и още, но цените нямат почти нищо общо с обществените нагласи, а с малкото или много реални сделки които се вършат, ще се вършат или ще се оферират имотите. 
За отпушване на пазара (Наивен според мен термин) обаче не можем да говорим, а и големите продажби почти винаги са били само мит. 
Дори в разгара на балона в България, имот се продаваше трудно и бавно.
Който е купувал, продавал, бил е строител, посредник, или като моя милост е наблюдавал пазара от близо, знае колко време, тичане и пазарлъци са нужни в 95 % от случаите. 
Да очакваме, че ще се върне 3004 и 2005-та скоро няма да стане, но дори тогава продажби имаше, но митологията как едва ли не инвеститорите се редят на опашка с пачките в куфари, да си купят имот в Слънчев Бряг, Банско, Варна или София си бе медиен мит за пред овцете, следящи и вярващи на медиите. 
Повечето чужденци идваха със сравнително скромни суми от порядъка на 20 - 50 000 паунда в 2003 година, а голямата психоза зарази предимно българи, банки и големите перачи на крадени пари. Сега и едните и другите и третите  загубиха от кризата и балона преди нея.
Най-големите и първите сривове бяха и сред картонените сгради в първите два курорта. Бяха нужни почти 2 години Варна и София да ги последват в спада, макар и не така устремно.

За мен обаче и факта, че медиите обсъждат вече кризата и психозата силно е ударила мисленето на хората е вече сигнал, че може да се огледаме. 




Мнението е лично мое и не желая да ангажирам никого с него.

Ценова статистика http://imoti.investor.bg/?cat=53&history&period=-1
  13.10.2009












От А до Я в инвестициите и търговията. FOREX, фондови, стокови борси

По-добре стой и гледай отстрани какво ще стане през следващата година. Всъщност нивата може и да не паднат прекалено, но пазар просто няма да има.

грешиш много, те и сега цените на НИ са изключително високи. Реалните са макс 400-500Е/м2. Наемите вече падат доста, а от наемите може да се определи каква е реалната цена на НИ. И това е 10 годишният наем;)

:)) Е той пазара и сега е почти на кота нула. Сделки няма, но имайте предвид че цените могат да се качат и спаднат и без тях..

Около 2001 година пазарът бе почти замръзнал там където живея. Въпреки това след Януари започнаха да се качват цените в района. Сделки почти нямаше, но просто никой не искаше вече да продава на цените от предните 2 години.

Ще поживеем ще видим.
Лично мое мнение е, че наемите само следват цените със закъснение. И при покачването бе така, предполагам така е сега и при спада.

Надявам се, да спреш да триеш постинга си заради неудобните ти мнения в него и през м.Септември отново да видим в каква посока се движат цените на НИ у нас!

Вместо да го редактирам, без да искам го изтрих .. Какво за Септември???

Пак ще кажа, поне за мен цикъла свършва в началото на 09 месец и ако борда е жив и здрав, каквото било с понижението, било

Септември ще е краят на бултрапа, в който сме в момента.
Същият, който създава илюзията, че цените са се стабилизирали.

Не отчиташ нарастващият натиск на вторичният пазар върху цените, предстоящите фалити на строители и сривът на икономиката ни, която трябва да генерира пари, за да има с какво да се купуват имоти.

Сделките в момента са изцяло инцидентни и то изцяло на кешови купувачи.

Банките кредити не дават - то стига да погледнеш последният отчет на Райфайзен, за да видиш колко са зле в съотношението им на привлечени депозити към раздадени кредити 1:1.6 - доста тревожна относно ликвидността на банките тенденция!

Нямам навика да се зачитам в чужди мнения, за това и рядко ме вълнува какво мислят други хора освен мен, когато става дума за един или друг пазар.

Дори се притеснявам ако мнението на някой "експерти" и "анализатори" почнат да съвпадат с моето.
Масите никога не познават какво ще стане, а от 9 "експерта" поне 7-8 грешат.
Следя пазара от близо и с "кешови купувачи" и с "безкешови" - каквото и да значат тези термини ;)

Проблема на банките и клиентите им, си е техен. Банкерите да му мислят дали ще оцеляват или не

И пазарът бележи срив с над 60%, къде го видя този край на кризата ми е много интересно?

Не откривам никаква логика в прогнозата ти.

Всеки гледа с различни очи на света около себе си, вижда или не вижда различни неща.

Не, той имаше предвид, че цените няма да падат повече. Т.е. купувачите може и да са оскъдно малко, но вече са достигнати нива, под които на продавачите не им се продава и ще предпочетат да чакат. Не е изключено и така да стане, въпросът е, че ако кризата се проточи с години, което изобщо не е изключено, все ще се стигне до моменти, в които на едни ще им се налага да купуват, както и на други - да продават. И тогава е възможно да се наложат и корекции надолу.

Да. Най-ниските цени във Варна са около 600 Е. Някой части на Виница, Аспарухово или крайни квартали. Средната цена за града е може би около 900 - 950 Е в момента. Скъпите обаче не са свалили много цените.
В Слънчев Бряг има оферти и по 400, по-точно покрай Блънчев бряг. От 1200 до 400, или от 1550 до 900 не знам кой още какво падане чака?!
Кризата в България може да продължи и да се задълбочи само ако падне борда, а че фалирали ще има, но и с криза и без няма как 1000 маймуни да стоят на един клон без той да се счупи и половината поне да паднат.

Ти се шегуваш. При положение, че само преди 5-6 години се продаваха апартаменти в София с блага печалба на нива от 300-400 долара, какво значи "кой още какво падане чака". Явно е, че себестойността на строителството е много под тези нива, явно е, че цената на земята е яко надценена, така че поле за още много падане под 900 определено има. Е, разбира се, когато (и ако) то се състои, все някой ще трябва да понесе и загуби, ако е купувал на високите нива с надежда за още поскъпване. Но и инвестициите в имоти са вид харартна игра, така че това е нормално.

Кризата тепърва ще се задълбочи и без да падне борда - просто вече ясно се вижда едно сериозно увеличаване на безработицата и свиване на бизнеса като цяло и това няма нищо общо с България, а основно с кризата в САЩ и Европа, заради която губим и без това мизерните си пазари.

Ще поживеем ще видим.

В лятото на 2007 ма години казах, че акциите на БФБ ще паднат, паднаха. Началото на тази казах, че е време за покупки, качиха се ... Познавам горе -долу в 4 от 5 пъти, значи може и да греша при шанс 1 към 5.

За мен обаче основното е борда. Всичко зависи от това ще издъжи ли той или не.

За себестойността ще кажа следното. Не слагаш под внимание няколко фактора.
1. БДС стандарта - Когато купихме жилище около 2000 година и на 15 мин пеш от центъра на Варна, цената му бе 240 $, сравнително скъпо.
От строителя зная, че строителството му е дошло около 150-180 долара на квадрат.
Кооперацията обаче няма изолации (строена е по стария БДС стандарт), дограмата бе дървена от старите, жилището го взехме на гола мазилка и вложихме доста пари за да го направим обитаемо.
Сега в същия район са около 1000 Евро, а бяха и около 1500 -1700 по време на балона и психозата .. Значи смятай какво покачване, а после колко % е бил спада спрямо него (Покачването)
Сега за да се вземе акт 16 са нужни много повече неща.
Слагаме обаче себестойност около 250-350 Евро. Добави към нея цената на парцела или обезщетението за собствениците му и сметни сам.
2. Инфлацията !!!
Около 2000 година със 150 $ можеше да се кара някой и друга седмица ако се свие човек.
Сега, със 100 Евро, максимум 2-4 пъти ще си пазариш в супермаркета. Факт!
3. Данъците по имота и разходите по живота в него..
Каквото и да се говори те са скочили в пъти за имотите. За скъпите жилища стигат вече до няколко хиляди лева годишно, като ежегоден разход, а за по евтините, една или няколко заплати.
Другите разходи по живеенето в тях също. Ток, вода, телефон, парно ако има, чистачка даже ако се наема за стълбище, ремонти и други.

Иначе цените са паднали и много под 900 , но както казах горе, на някой места и доста далече от центъра.
Днес ми казаха, че е има оферта и за 400 на квадрат за Слънчев бряг, но това е някъде на майна си района и смятай с какво качество е под гипс-картона. На подобни цени, сигурно ще се намери вече и край Варна и София ако се разрови човек по-надалече и някъде съвсем в покрайнините.

При теб кризи:(
При мен поне усмивки има:)

Kaji mi molq te za6to ima spot pazar na EUR/BGN? Kyde i za6to se pravi? I kato posleden vypros towa ne syzdawa li vyzmojnosti za arbitraj? P.S. Izvinqvai za latinicata :)

Те, кризите не пречат на усмивките ;)

Има, защото винаги има нужда да се сменят Левове в Евро и обратното. Нали самите банки търгуват с валута една с друга, а има и хора които искат да заемат позиция срещу едната или другата валута.
Има брокери и банки които предлагат това.
Арбитраж, хмм... Замислих се.. Би могло, но комисионните сигурно ще изядат печалбата.

Mnogo blagodarq za infoto!

Пазарът на жилища познава 4 цикъла

1. Прочистване
2. Стабилизиране
3. Разрастване
4. Презсатрояване

следва ново прочистване и т.н.

Първата фаза - прочистване - се характеризира със силно намаляване на търсенето, но все още нарастване на предлагането на ново строителство съпроводено с нарастване на необитаемите жилища

Втората фаза - стабилизиране - се характеризира със слабо покачване на търсенето, предлагането на ново строителство спада слабо, необитаемите жилища продължаватнамаляват със слаб темп.

Третата фаза - разрастване - се характеризира със силно нарастване на търсенето, предлагането на ново строителство спада силно, празните жилища намаляват силно.

Четвъртата фаза - презастрояване - се характеризира със слабо намаляване на търсенето, силно нарастване на предлагането на ново строителство и слабо увеличение на празните жилища.

Като цяло идеалното протичане на цикъла наподобява синусоида, но на практика цикълът е доста назъбен. Причината се крие в несъвършенството на пазара на НИ изразена в разместването във времето на възникване на търсене и появата на съответно предлагане. Което е породено от технологичното време, необходимо за построяване на нови сгради.

Друга причина е психологията на пазара. В добри времена участниците на пазара тендират към нереалистични и по-скоро еуфорични преценки за бъдещото развитие и в същото време рисковете се подценяват. В следствие цените губят връзка с производствените разходи и нормалната норма на печалба.

Брой ипотеки - 42 909

А това много ли е или малко като брой? На мен ми се струва съвсем скромно, ако става дума за цяла България. Но разбира се, по-важно е дали се обслужват както трябва ;-)

Ами не знам. Зависи колко сделки са се правили в годините на бума на месец ,но май не са много ипотеките. Във Варна поне знам, че няма много.

Както спомена в една друга тема - ипотеките са само около 1/3 от всички заеми, изтеглени от банките. Малко с кешовите резерви в момвнта във физическите лица, а фирмите са с много големи задлъжнялости една към друга и чакат държавата да размрази ДДС плащанията. Пазара на НИ може да живне за малко само в местата с генериране на чисти доходи, а не на задължения - т.е. София, Варна.......

2010 г. се очертава да бъде нулева година за пазара на имоти в България от гледна точка на това, че няма съществена промяна нито в обема на сделките, нито в цените на продадените и оферираните имоти спрямо 2009 г., обобщават в свой анализ от агенцията за имоти Бългериан Пропертис.

Това обаче не означава, че тази година е без значение за пазара - постигането на баланс и стабилност е важен момент, особено след годините на бум, последвани от драстичен спад на цените на имотите през 2009 г. От тази гледна точка 2010 г. даде глътка въздух на всички играчи на пазара, които имаха време да се нагласят спрямо новите пазарни реалности, коментира Полина Стойкова, оперативен директор на компанията.

В различните пазарни сегменти се забелязват различни тенденции – от задържане и ръст на цените и обемите от сделки до спад. Все още няма убедителни и ясно изразени тенденции за започващо възстановяване, което още веднъж показва, че излизането на пазара от кризата най-вероятно ще бъде продължителен процес, посочва тя.

Спад на цените на жилищните имоти и ръст на сделките в София

Средната цена на продадените апартаменти в София за третото тримесечие на 2010 г. е 840 евро на кв. м – с 30 евро на кв. м по-ниска от средната за второто тримесечие на годината, сочат данните на компанията. Така спадът в цените на апартаментите в София на база сключени сделки за третото тримесечие спрямо второто тримесечие е 3,5%. Спрямо третото тримесечие на 2009 г. спадът е с 11%.

По-голям спад от измерения на квадратен метър се наблюдава при средната обща цена на закупените за периода апартаменти в София. Средната цена на продадените апартаменти за третото тримесечие е 70 750 евро, което е с 18% по-ниска средна цена от тази през второто тримесечие на 2010 г.

До сделки все още в много от случаите се стига след договаряне на намаление в цената – тези намаления са в рамките на 5-10%.

Обемът на продажбите в София през третото тримесечие се увеличава с 10% спрямо второто тримесечие. През лятото на 2010 г. пазарът беше по-активен от традиционно лятното затишие, което сме наблюдавали през предходни години, отбелязват още от компанията.

Активизация на продажбите в областни градове като Бургас, Пловдив, Велико Търново

През последните месеци се регистрира активизация на продажбите в по-малките областни градове като Бургас, Пловдив, Велико Търново и други. От началото на кризата тези пазари бяха стагнирали, а продажби се реализираха основно в София.

Покупки на апартаменти в тези градове се сключват на цени между 25 хил. и 40 хил. евро, при средна цена около 500-600 евро на кв.м. Изключение прави Варна, който задържа най-високите цени в страната и пазарът там не е толкова динамичен, както в София.

Средни цени на кв.м на продадените апартаменти по данни на компанията:

Варна - 920 евро на кв.м
Бургас - 650 евро на кв.м
Пловдив - 650 евро на кв.м
Стара Загора - 550 евро на кв.м
Велико Търново - 500 евро на кв.м