Земя и цени



На 26 март 2003 г. на извънредно заседание на Северноатлантическия съвет в Брюксел постоянните представители на деветнадесетте страни-членки на НАТО подписват протоколите към Северноатлантическия договор за присъединяване на България, Естония, Латвия, Литва, Румъния, Словакия и Словения. Малко преди това, още зимата, на пазарът на имоти се забеляза известно раздвижване, като цените бавно нарастваха макар и при все още слабо търсене. По мое мнение това бе възловия камък от който започна растежа в България на това десетилетие.

Още началото на април 2003 г., на БФБ започва растеж който продължава с малки прекъсвания до февруари месец на 2005 г.
Освен на БФБ растеж от месец април започват и имотите в страната, като само за 15 дни, между 1 и 15 април имотите във Варна скачат с около 100%, а с около месец закъснение и имотите в останалата част на страната.
На 12-13 декември - На среща на Европейския съюз в Брюксел лидерите на 25-те (15-те сегашни и десетте бъдещи членки на съюза) решават България да бъде приета в Европейския съюз на 1 януари 2007 г. Следващата година, през 2004, през месеците април и май, отново имаме скок в имотите, отново с около 90-100%, но този път малко по-плавно, като този тренд стряска голяма част от инвеститорите и започва по мое мнение голямата психоза, наречена имотен балон. Всичко това се подкрепя и от имотния балон по света, както и високата около 12-13 % годишна инфлация в световен мащаб, която изстрелва имотите от Австралия до САЩ с десетки и стотици проценти нагоре.
Докато обаче очите на много инвеститори след 2006 година бяха насочени към градските имоти, а медиите чак тогава забелязаха пазара, то една малка, но по-умна част започнала да продава придобитото в началото на на милениума, след 2005-2006 започна да се оглежда за продавачи, а придобития капитал или бе изнесен или бе вложен в земеделска земя.
През 2000 г. декар земя имаше стойност средно за страната около 137 лв. Ако погледнем реално дори тази цена бе доста изгодна тогава, защото с рентата която се получаваше тогава, декар земя се самоизплащаше за около 10-15 години и то без данъци и разходи по него, за разлика от жилищния сектор, където данъците и разходите по поддръжка са високи. Въпреки всичко имаше и много по-ниски цени. Около 2002 година най-ниски са цените на нивите в Разградско, Русе и Търговище. Средно около 68 лв. на декар, а най-високи в Пловдив, София и Хасково - между 230 и 350 лв. на декар. Бургаска област - 272 лв. на декар, а най-ниска в Шуменска - 95 лв. на декар.
6 януари 2001 - “За реален пазар на земеделска земя не може да се говори” - мнение на Наско Атанасов, управител на “Виктория инвест”. Януари 2001 Страхил Иванов, управител на агенция “Явлена” коментира пазарът на земя така “Пазарът на земя не може реално да се раздвижи сега, тъй като изкупните цени на земеделската продукция в момента са ниски, земята е силно разпокъсана, няма достъпност до кредити срещу ипотека на земеделска земя” .
Цената на земята е средно 141 лева, а рентата около 10-25 лева в зависимост от района.  
През 2002 година средната цена на земята е пак 141 лв. декар и коментарите са пак същите - “Нереалистично е да се говори за ръст в цените от 50-60 на сто. Масовата цена на земята е от 80 до 120 лв. на декар. А в момента пазарът е абсолютно замрял”, коментира Мария Георгиева, управител на “Явлена - Градев” в 2002 година, което само може да покаже, че често тези които се смятат за експерти на пазара си нямат и понятие какво ще се случи. Януари 2001 почти няма сделки дори в Добруджа и Тракийската низина. Там цената се смята за висока - 120-150 лв. за декар.
В Северозападна България цената на декар земя не надхвърля 50-60 лв. и въпреки това купувачи почти няма. През 2004 г. в районите на Сливен и Ямбол декар земеделска земя се продава все още за около 90 лв., а през 2005 г. за 120-150 лв. Всички погледи вече се насочват към пазарът на имоти които е скочил със 100 % предната и същата година. В Старазагорско през 2003 г. има сделки за около 200 лв. на декар, а през 2005 г. - за около 300 лв за декар.  
В Казанлъшко, в Пловдивско и Пазарджишко, където се отглеждат качествени зеленчуци, цената достигна до 500 лв. за декар, а поливната обработваема част в Добруджа, стига в 2005 година до 600 лв. на декар. Днес същите тези земи в Добруджа стигат и 900 лева за декар, което за 5 години прави много добър растеж годишно, като ако към него добавим и рентата и това, че няма никакви разходи, то доходите въобще не са за подценяване.
В 2004 година обаче цените на земята са все още на средно 134 лв. за декар, като дори имат понижение в сравнение с 2003 година когато са средно 143 лв. за декар, като рентното плащане е между 10 и 25 лв/дка.
В 2005 година, когато цените на имотите хвърчат на горе, все още земята е силно подценена и е 169 лева за декар въпреки, че наема от нея е много по-рентабилен отколкото даването на апартаменти под наем.
През 2007 година на върха на балона с имотния пазар , в Шумен и Хасково има земя за смешните по 180 лв./дка., а най-високите цени в Добрич и Благоевград са около 400 лв./дка.
Точно периода 2005, 2006, 2007 година, умните пари се оттеглиха от пазарът на жилища и се наляга в земя разчитайки на покачване на рентите предвид субсидиите на декар, а някой изчакаха до 2009 за да купят.
При рентата се наблюдава комбинирано влияние на противоположно действащи фактори – от една страна субсидиите увеличават възможността на арендаторите и земеделските кооперации за изплащане на по-високи ренти, от друга страна изкупните цени за реколта понякога са доста ниски.
Някой от рентите обаче са обвързани с добивите на жито например. Често в такива случаи ако добивът от зърно е нисък, цените са високи, ако добива е висок, цените са ниски, но компенсирани от високия добив.
В същото време ОСП на ЕС планира увеличение на субсидиите от € 143 за хектар ( 1 хектар = 10 декара = 10 000 квадратни метра) през 2009 г. до € 243 за хектар в 2015 г. Към момента земеделските земи в България се считат за може би едни от най-подценените в ЕС, като около 60% от земеделските земи в България са високо плодородни черноземни почви.
Селскостопанският сектор е с големи перспективи, поради факта, че има да измине всички стъпки, които другите европейски държави вече са изминали, има на къде да се развива и в него има какво да привлича инвеститорите, за разлика от много пазарни ниши, които вече са заети. Всичко това, съчетано с висoките цени на граните и земеделската продукция ще доведе до надуване на нов балон в цените, този път в земеделските земи. Ще се получи това което се получи пред 2003-2004 година на пазарът на имоти.
Голяма част от "готовите пари" (откраднати чрез приватизацията, чрез митнически схеми, приятелски поръчки, подарени от политически кръгове и лобита и т.н.) се усетиха твърде късно за растежа в цените и вложиха капиталите си късно на пазара. Тогава растежа на цените по крайбрежието бе опитан да бъде овладян, чрез административен натиск.  Подобен натиск очаквам и на пазара на земя в България, но не и преди балонът да се надуе до степен, че да не стане видим и за най-тъпите представители на политическо мафиотската олигархия която управлява от 21 години.
Още през ноември 2006година по умните като, шефът на "Елана" Камен Колчев настоят за данък и върху обработваемите земи. Гласове като неговия са се надигали не веднъж, като целта е една;  Цените да се свалят, за да се овладее собствеността върху земята. Тогава нито земеделският министър, нито заместниците му обаче приемат идеята за подобен данък защото им е ясно, че това ще доведе до политическа катастрофа за партията им и управляващото тогава мнозинство.
Това обаче няма да попречи на партия бушон на власт да го извърши, или да прокара лобистки закон. Тези стъпки са вече опитани.
Юни месец бе опитан за прокарване закон според който предлаганите промени са следните:
- собственикът на земеделска земя трябва при продажба да я предложи първо на дългосрочния й ползвател;
- дългосрочен ползвател е този, с когото има договор за аренда от 4 и повече години и по него са изплатени всички дължими ренти;
- ползвателят трябва в едномесечен срок да обяви дали приема офертата за покупка на земя;
- отказът му се удостоверява с обратна разписка или нотариално заверена декларация от собственика.
Тоест, ако той откаже да ви подпише не може да продадете земята си.
За сега това не е в сила, но смятам, че опитите да се овладее земята няма да приключат до тук, предвид това което сме видели през изтеклите години и само битката вътре в престъпните групировки на власт служи като гаранция за поредния опит за грабеж.

Докато се избистрят обаче страстите и интересите в страната ни, цените ще са нагоре, подхранвани от растежа в цените на земята по цял свят и от високите цени на меките стоки на стоковите борси.
Умните пари са вече инвестирани.






FOREX, SТОCKS, BONDS, FUTURES: От А до Я в прогнозирането  www.Borsi.dir.bg